פסק-דין בתיק ע"א 27009-10-10

1.     לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת, ריב ניבה) מיום 13.7.10 (ת.א.123686-01) אשר קבע כי  המערערים והמשיבים שכנגד (להלן: "המערערים") אינם בעלי זכויות במגרש ברח' גרשון שץ בתל-אביב הידוע כחלקה 201 בגוש 7109 (להלן: "המקרקעין"), הרשום על שם הנעדר מר אריאל נסויזסקי (להלן: "הנעדר") שנכסיו מנוהלים על-ידי המשיב והמערער שכנגד (להלן: "המשיב") בהתאם לצו בית המשפט המחוזי מיום 12.8.82, וקבע כי על המערערים לפנות את המקרקעין ולשלם דמי שכירות ראויים החל משנת 2002, תוך קיזוז השקעתם במקרקעין.

הרקע והמחלוקת בין הצדדים

2.     המשיב מנהל את המקרקעין, שהינם מקרקעין מוסדרים, הרשומים על-שם הנעדר בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כאמור, מכוח צו ניהול שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב.

המערערים 1 ו-3 הם המחזיקים כיום במקרקעין ומנהלים באמצעות המערערת 2 - עולם החלפים בע"מ, מגרש חנייה במקום.

ביום 2.12.01 הגיש המשיב כנגד המערערים תביעה בבית משפט קמא לסילוק יד מהנכס ולתשלום דמי שימוש ראויים תמורת השימוש שהמערערים עושים במקרקעין.

המערערים טענו, בין היתר, כי הם רכשו את המקרקעין בתמורה ובתום לב לאחר שהנעדר מכר את המקרקעין בחופזה לחברו מר טליתמן, מר טליתמן מכר את זכויותיו במקרקעין למר גלסטר, והאחרון מכר את זכויותיו למערערים בהתאם להסכם שנערך ביניהם ביום 7.1.87 ( נספח ד' להודעת הערעור שכנגד מטעם המשיב) (להלן: "ההסכם בין גלסטר למערערים").         

3.                 ביום 29.7.02 פנו המערערים למשיב בבקשה לשחרר את נכסי הנעדר ( נספח ז' להודעת הערעור שכנגד מטעם המשיב), אך בקשתם נדחתה על-ידי המשיב כמפורט בהחלטתו מיום 8.8.02 ( נספח ח' להודעת הערעור שכנגד מטעם המשיב).

המערערים הגישו כנגד החלטה זו, המרצת פתיחה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב (הפ 1033/02) בה ביקשו ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי צו הניהול שניתן למשיב בגין המקרקעין הינו בטל מעיקרו. כן ביקשו המערערים לקבוע כי הם בעלי הזכויות במקרקעין. בית משפט קמא הורה על עיכוב ההליכים בתביעת הפינוי, וזאת עד למתן פסק דין במסגרת המרצת הפתיחה בבית המשפט המחוזי (החלטה מיום 1.2.04).

בית המשפט המחוזי ( כבוד השופטת שטופמן), דחה את תביעתם של המערערים ( נספח יב' להודעת הערעור שכנגד מטעם המשיב), וקבע לאחר שבחן את הראיות שהונחו בפניו, כי בחינת השתלשלות העניינים מעלה כי אין ממש בטענות המערערים לעניין זכויות הבעלות שרכשו לטענתם במקרקעין. כבוד השופטת שטופמן קבעה כי זכויות הבעלות שבמקרקעין הן של הנעדר, וכי מר טליתמן החל לעשות שימוש במגרש לאחר שהנעדר עזב לרוסיה ולא שב, כאשר לא היו לו כל זכויות במקרקעין, וכי גם לאחר שהוקמה שותפות בין מר טליתמן לבין מר גלסטר במקרקעין, לא היו לשניהם כל זכויות במקרקעין, ולימים לאחר שפורקה השותפות ונחתם חוזה לפירוק השותפות בין טליתמן לבין גלסטר ( מוצג א' למוצגי המערערים), זכויות החזקה והשימוש במקרקעין הן בלבד שהועברו למר גלסטר.

הוסיפה כבוד השופטת שטופמן וקבעה כי מההסכם בין גלסטר לבין המערערים עולה כי המערערים היו מודעים לכך כי למר גלסטר יש לכל היותר זכויות שימוש בלבד במקרקעין. בהתאם לכך נקבע בפסק הדין כי טענותיהם של המערערים, לפיהן כל שרשרת הבעלויות במקרקעין מלמדת על רכישות של זכויות הבעלות בתמורה ובתום לב, אינן טענות אמת.

הוסיפה כבוד השופטת שטופמן וקבעה כי המקרקעין הם בבחינת "נכס עזוב" וכי אין בעובדה שהמשיב לא ניהל את המקרקעין כראוי, לטענת המערערים, כדי לפגוע בזכויות הנעדר אשר המשיב ממונה על-פי חוק להגן עליו.

כן קבעה השופטת שטופמן כי אין בידה לקבל את טענת המערערים לפיה יש להם "זכויות שביושר" או זכויות "מעין קנייניות" במקרקעין מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1996 (להלן: "חוק המקרקעין"), שכן לא מדובר בזכויות נוגדות, הואיל וזכויות הנעדר הן זכויות בעלות אשר ניהולן מסור למשיב מכוח צו הניהול, ואילו למערערים היו לכל היותר זכויות של חזקה ושימוש במקרקעין.

המערערים לא ערערו על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, שהפך לחלוט.

4.     בעקבות מתן פסק הדין הנ"ל, הוגשה על-ידי המשיב בקשה למתן פסק דין חלקי במסגרת תביעת הפינוי שנדונה בבית משפט קמא (בש"א 161099/05). המשיב טען כי משדחה בית המשפט המחוזי את גרסתם של המערערים באשר לזכותם במקרקעין, הרי שיש ליתן פסק דין חלקי המורה על פינוי המקרקעין. מנגד, טענו המשיבים כי בית המשפט המחוזי דן בסוגיית הבעלות בנכס ובטלות צו הניהול, אך לא דן בזכויות אחרות הנטענות על-ידי המערערים במקרקעין, אותן יש לברר במסגרת תביעת הפינוי.

בית משפט קמא קבע כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי לפיהן המערערים היו מודעים לכך שלא היו לגלסטר זכויות בעלות במקרקעין, וכי אין למערערים זכויות קנייניות שביושר או זכויות מעין קנייניות במקרקעין, הינן קביעות חלוטות היוצרות בנסיבות העניין מעשה בית-דין.

באשר לטענותיהם של המערערים לזכות חזקה ושימוש במקרקעין, קבע בית משפט קמא כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי לעניין זה לא יצרו השתק פלוגתא, שכן הן בסמכותו הייחודית של בית משפט השלום. יחד עם זאת הוסיף בית משפט קמא וקבע לגופן של טענות, כי דין טענתם של המערערים לחזקה נוגדת להידחות, שכן טענה זו אינה חלה כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים כבענייננו. כמו כן, קבע בית משפט קמא כי טענה זו סותרת את טענת המערערים לפיה ניתנה להם רשות בלתי הדירה להשתמש במקרקעין.           
באשר לטענת המערערים לפיה ניתנה להם רשות בלתי הדירה להשתמש במקרקעין, קבע בית משפט קמא כי מדובר ברשות חינם הדירה, הניתנת לביטול על-ידי הבעלים בכל עת, וכי המשיב, בנסותו מזה מספר שנים לפנות את המערערים מהמקרקעין, גילה דעתו, כי ככל שניתנה הסכמתו לשימוש במקרקעין בעבר, אין הוא מסכים לכך עתה.

הוסיף בית משפט קמא וקבע כי הוא דוחה את טענת המערערים לדיירות מוגנת בנכס ואת טענתם כי מאזן הנוחות מצדיק השארתם במקרקעין.

בהתאם לאמור לעיל, בית משפט קמא קיבל את בקשת המשיב ונתן פסק דין חלקי המורה על פינוי ו/או סילוק ידם של המערערים מהמקרקעין, כאשר סוגיית דמי השימוש תידון בהמשך.